Służebność przesyłu – jak uzyskać wynagrodzenie od operatora?
Służebność przesyłu dotyczy sytuacji, gdy właściciel gruntu musi znosić istnienie instalacji przesyłowej na swojej nieruchomości. Instalacja przesyłowa występuje w postaci transformatorów, słupów energetycznych i linii napowietrznych (lub kabli zakopanych w ziemi), wodociągów, gazociągów itd.
Służebność przesyłu stanowi zatem znaczne ograniczenie prawa własności – właściciel gruntu obciążonego służebnością przesyłu nie może korzystać w pełni ze swojej własności. Występowanie instalacji przesyłowej utrudnia lub wręcz uniemożliwia przeprowadzenie inwestycji na danej nieruchomości, wyłącza również część nieruchomości spod użytkowania.
Instalacja przesyłowa pozwala operatorowi przesyłowemu (np. firma energetyczna) na prowadzenie działalności gospodarczej, z której uzyskuje dochód. Skoro operator przesyłowy zarabia na korzystaniu z nieruchomości, która stanowi własność innej osoby, powinien z tego tytułu dokonać zapłaty na rzecz właściciela gruntu.
Służebność przesyłu to instytucja, która pozwala na uzyskanie zapłaty dla właściciela gruntu za to, że musi znosić ograniczenia swojej własności.
Właściciel gruntu obciążonego służebnością przesyłu (lub współwłaściciele) ma prawo wystąpić z wnioskiem do operatora przesyłowego o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu. Konieczne jest ustalenie kwoty służebności. Wylicza się ją w wymiarze miesięcznym, na okres czasu liczony wprzód. Wyliczona kwota przyjmuje formę jednorazowej wypłaty. Do skutecznego zakończenia sprawy konieczna jest forma aktu notarialnego. Właściciel nieruchomości podpisuje umowę służebności w obecności notariusza.
Co decyduje o wysokości zapłaty za służebność przesyłu?
Na wysokość zapłaty, jaką można uzyskać od operatora przesyłowego, wpływa wiele czynników. Służebność przesyłu zależy m.in. od:
- przeznaczenia gruntu, na którym posadowiono instalację (wyższa stawka za działkę budowlaną niż rolną),
- rodzaju instalacji przesyłowej,
- charakterystyki instalacji (np. wyższa kwota za linie wysokiego napięcia niż średniego),
- uciążliwości instalacji dla właściciela (np. przebieg przez środek działki),
- kwestii technicznych wpływających na ustalenie pasa służebności.
Wieloletnie doświadczenie Kancelarii Primus w prowadzeniu spraw o uzyskanie odpłatnej służebności przesyłu potwierdza, że najbardziej spornym elementem jest wyliczenie kwoty należnej właścicielowi.
Kwoty uzyskiwane w dobrowolnych negocjacjach pozasądowych wyliczane są w oparciu o formuły i wzory. Strony zazwyczaj odmiennie interpretują czynniki wpływające na wysokość świadczenia, szczególnie w zakresie uciążliwości instalacji. Sprawy poza procesem wymagają osiągnięcia porozumienia, które pozwoli na ustanowienie służebności przed notariuszem.
W przypadku braku porozumienia lub odmowy operatora, konieczne jest oddanie sprawy do Sądu. Sąd powołuje biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który wylicza wysokość służebności w opinii. Należy jednak liczyć się z kosztami opinii (od 2000 zł do 5000 zł i więcej). Przy małych instalacjach (1-2 słupy) sugerujemy prowadzenie sprawy w ramach dobrowolnych negocjacji, aby koszty sądowe nie przewyższyły kwoty samej służebności.
Kwestia zasiedzenia
Przez lata głównym problemem było zasiedzenie służebności przez operatora (po 30 latach użytkowania). Jednak wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 02 grudnia 2025 r. uznał za niezgodne z Konstytucją RP zasiedzenie przez firmy przesyłowe służebności gruntowej przed 2008 rokiem, co otwiera nową drogę dla wielu właścicieli.
Po uzyskaniu odpłatnej służebności przesyłu, właściciel ma prawo do żądania świadczenia, jakim jest odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
